近年、東京を中心にマンション価格高騰が止まらず、追い打ちをかけるように住宅ローンの金利上昇が現実味を帯びてきました。2025年11月の東京23区新築マンション平均価格は1億2,420万円を記録し、もはや一般世帯には手の届かない存在になりつつあります。こうした状況下で、「一生マイホームは持てないのではないか」と不安を感じている方も多いはずです。
しかし、現在の市場環境は本当に絶望的なのでしょうか。なぜ金利が上がっても「買いやすくなる」という見方が存在するのか、あなたも疑問に思ったことはありませんか？今回は、不動産市場の現状と今後の見通しについて、生活者視点で深掘りしていきます。
1. ニュース概要：23区マンション平均価格は「1億円」が当たり前に
不動産経済研究所のデータによると、2025年11月の東京23区内における新築マンション平均価格は、前年同月比14.1％増の1億2,420万円となりました。驚くべきことに、これで7カ月連続の1億円超えとなります。
同年10月には1億5,313万円という数字も記録されており、年度上半期の平均で見ても3年連続で過去最高値を更新。もはや「高騰」という言葉では足りないほどの異常事態が続いています。
【この記事の要点】
- 東京23区の新築マンション平均価格は1.2億円を超え、高止まりが続く
- 日銀の政策金利引き上げにより、住宅ローン金利も上昇傾向にある
- 変動金利だけでなく、固定金利（フラット35等）も2％台に突入
- 一方で、金利上昇が不動産バブルを冷やし、価格適正化が進む可能性も
2. 発生した背景・社会的要因：なぜ価格は上がり続けるのか
マンション価格高騰の背景には、建築資材費の上昇や深刻な人手不足による人件費の高騰があります。また、都心部での再開発プロジェクトが相次ぎ、付加価値の高い高額物件が平均価格を押し上げている側面も無視できません。
さらに、これまでの超低金利政策が投資資金を不動産市場に呼び込み、実需層だけでなく国内外の投資家による買いが活発だったことも、価格上昇の大きな要因となってきました。
3. 影響を受けた生活者・地域の声：共働きでも「届かない」現実
かつては「パワーカップル」と呼ばれる高年収世帯であれば、都心のマンション購入は十分可能でした。しかし、平均価格が1.5億円規模になると、世帯年収1,500万円クラスでもローン審査や返済計画に不安を抱くようになっています。
「子供の教育環境を考えて23区内で探していたが、中古ですら手が届かない」「いつか下がると信じて待っていたが、上がる一方で途方に暮れている」といった、切実な声が各所から上がっています。
4. 金額・人数・生活負担への影響：金利上昇で返済額はどう変わる？
2025年12月、日本銀行は政策金利を0.75％に引き上げました。これにより、私たちの生活に直結する住宅ローン金利への影響が避けられません。
仮に5,000万円を35年ローンで借り入れた場合、金利による返済額の差は以下のようになります。
- 金利0.75％：月々13万5,392円
- 金利1.00％：月々14万1,143円（約5,700円増）
- 金利1.25％：月々14万7,030円（約11,600円増）
月々1万円以上の負担増は、家計にとって決して小さくない打撃となります。
5. 行政・自治体・関係機関の対応：円安抑制と金利調整の舵取り
日銀の利上げ判断の背景には、急速に進んだ円安を是正したいという思惑があります。円安は輸入物価を押し上げ、国民生活を圧迫するため、金利を引き上げることで通貨価値を安定させる狙いがあります。
一方で、急激な金利上昇は住宅市場の冷え込みを招くリスクがあるため、政府や金融機関は慎重な調整を迫られています。2026年以降も追加利上げの可能性が示唆されており、注視が必要です。
6. 専門家の分析：金利上昇が「買いやすさ」を生むパラドックス
多くの専門家は、短期的な負担増は避けられないとしつつも、中長期的には「マンションが買いやすい時代」が来ると分析しています。その理由は、金利上昇が不動産価格の抑制要因になるからです。
金利が上がれば、無理なローンを組む人が減り、投資目的の需要も減退します。結果として、異常に膨らんだマンション価格が適正水準まで下落し、トータルの支払いコスト（物件価格＋利息）で見れば、現在よりも有利に購入できる時期が来るという予測です。
7. SNS・世間の反応：生活者のリアルな実感
SNS上では、「金利が上がる前に駆け込みで買うべきか、下がってから買うべきか」という議論が活発です。
「固定金利が2％を超えたのはショック」「もう賃貸で一生過ごす方が賢明かもしれない」という悲観論がある一方で、「バブルが弾ける前兆なら、今は静観が正解」といった、価格下落を期待する冷静な意見も目立ち始めています。
8. 今後の見通し：2026年以降の住宅選びはどう変わる？
2026年は、金利と物件価格の「逆転現象」が起きるかどうかの分岐点になると見られます。利上げが継続すれば、これまで強気だったデベロッパーも価格設定を見直さざるを得なくなります。
今後は、都心一等地の高額物件と、郊外や中古リノベーション物件との二極化がさらに進むでしょう。生活者は「資産価値」だけでなく、「実際に支払える金額」を重視した堅実な住まい選びを求められるようになります。
9. FAQ：読者が抱く疑問への回答
Q1. 今すぐマンションを買うのは損ですか？
一概に損とは言えませんが、価格がピーク圏にある可能性が高いです。ライフスタイル上の強い理由がない限り、市場が落ち着くのを待つのも一つの戦略です。
Q2. 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべき？
金利上昇局面では固定金利の安心感がありますが、現在はすでに固定金利が上昇済みです。今後の利上げペースをどう予測するかで判断が分かれます。
Q3. マンション価格はいつ下落しますか？
金利上昇が浸透し、購買意欲が減退し始める2026年以降、特に郊外や中古市場から価格調整が始まると予測されています。
10. まとめ：生活者視点の結論
現在のマンション価格高騰と金利上昇は、一見するとマイホーム購入への高い壁に見えます。しかし、歴史的に見れば、金利の正常化は過熱した市場を冷まし、健全な価格形成を促すプロセスでもあります。
今は焦って高値掴みをせず、自身の家計状況を冷静に見極める時期です。「金利が高い＝損」という短絡的な思考を捨て、物件価格とのバランスを見極めることで、数年後には納得のいく住まい探しができるチャンスが巡ってくるはずです。
